Het huren van een pand

• De locatie
• Afspraken
• De huurprijs
• Jaarlijkse verhoging van de huur
• Wel of geen BTW?
• Het huurcontract
• De huur opzeggen

De locatie

Wil je de stichting vestigen in een pand in het centrum, op een bedrijventerrein of in een ‘verzamelgebouw’ waar meerdere stichtingen en/of bedrijven zijn gehuisvest? Stel jezelf deze vraag voor de zoektocht naar een huurpand begint. Belangrijk is dat de locatie goed bereikbaar is, dat je je er thuis voelt en dat de stichting er eventueel kan groeien. Je zit er tenslotte wel even aan vast; de meeste huurcontracten worden afgesloten voor een periode van vijf jaar.

Ter overweging:

• Een pand in het centrum of vlak bij het station is ideaal voor organisaties die veel bezoekers over de vloer krijgen.
• Een bedrijfsverzamelgebouw is een handige optie voor kleine organisaties: je huurt een aantal vierkante meters en maakt gebruik van gezamenlijke faciliteiten als de keuken, het toilet en eventuele vergaderzalen. Wie wil uitbreiden, kan ruimte bij huren.

Afspraken

Heb je een pand op het oog, let dan allereerst op of het in goede staat is en of het – indien nodig – is berekend op de aanlevering van goederen. Maak vervolgens met de verhuurder duidelijke afspraken. Daarbij kan bijvoorbeeld het volgende aan de orde komen:

• Overleg met de verhuurder over wat je kwijt bent aan secundaire lasten zoals de onroerendzaakbelasting.
• Is de verhuurder bereid het pand aan te passen, bijvoorbeeld op het gebied van automatisering?
• Mag je jouw naam op de gevel aanbrengen?
• Onderhandelingen over servicekosten voor beveiliging, onderhoud en schoonmaak.
• Eventuele onderhuur van overbodige vierkante meters aan derden.

De huurprijs

Verzeker je ervan dat de verhuurder een reële huur vraagt voor het pand. Informeer daarvoor eerst naar de huurprijzen in de omgeving of laat een makelaar een taxatie uitvoeren. De huurprijs die de huurder en verhuurder overeenkomen, geldt tot aan het tijdstip waarop verlengen mogelijk is. Bij de huur van kantoorruimte gelden geen vaste termijnen. Huurder en verhuurder moeten samen tot een overeenkomst van de contractperiode komen.

Jaarlijkse verhoging van de huur

Bij kantoorruimte ben je samen met de verhuurder vrij om de jaarlijkse huurverhoging te bepalen. Meestal wordt hier een vast percentage voor vastgesteld of wordt het consumentenprijsindexcijfer van het CBS gebruikt.

Wel of geen BTW?

De verhuur van kantoorruimten is in principe vrijgesteld van omzetbelasting. Je hoeft geen BTW over de huurprijs te betalen en de verhuurder kan de BTW op de aanschaf en het onderhoud niet als voorbelasting aftrekken. Het kán echter voordelig zijn om dit toch te doen: je kiest dan samen voor de ‘optie voor belaste huur’. Voor de meeste stichtingen zal dit niet mogelijk zijn, omdat het pand voor minimaal 90% gebruikt moet worden voor met BTW belaste activiteiten.

Het huurcontract

Laat het huurcontract altijd opstellen (of in elk geval checken) door een makelaar of jurist. Huurders van kantoorruimte worden door de wet minder goed beschermd dan huurders van woonruimte en krijgen te maken met allerlei wetten en regels.

Zoek ook uit wie er tekenbevoegd zijn namens het stichtingsbestuur. Bedenk dat een huurovereenkomst een langdurige verplichting is.

Wie zich even in de materie verdiept, komt later niet voor vervelende verassingen te staan. In een goed huurcontract staat onder andere:

• Wie verantwoordelijk is voor reparaties en schade door gebreken.
• Wat de voorwaarden zijn als je wilt verbouwen.
• Of onderhuur wel of niet is toegestaan.
• Wie de gemeentelijke belastingen betaalt. Meestal betaalt de verhuurder de onroerende zaak-belasting en de huurder de belasting als gebruiker.
• Het voorkeursrecht van koop. Als de verhuurder het pand wil verkopen, ben je de eerste persoon die daarvoor in aanmerking komt.

De huur opzeggen

Voor het opzeggen van de huur voor een kantoorruimte geldt dat je de huur minstens één jaar voor het einde van de overeenkomst moet opzeggen. Dit doe je per aangetekende brief of per deurwaardersexploot. Huur je meer dan tien jaar, dan kan je het contract pas een heel jaar na opzegging beëindigen.

Als de verhuurder de huur opzegt, moet hij dat ook minstens één jaar van tevoren doen per aangetekende brief of per deurwaardersexploot. Hij moet vermelden waarom hij opzegt en jou zes weken de gelegenheid geven te laten weten of je met de opzegging akkoord gaat. Ga je niet akkoord, dan kan de verhuurder naar de Kantonrechter stappen.

Ook als de verhuurder zich naar het bestemmingsplan moet voegen of als je niet akkoord gaat met het nieuwe contract, eindigt de huurovereenkomst. Naast het feit dat beide partijen zich moeten houden aan het huurcontract, gelden er overigens nog andere regels:

• Een schriftelijk contract voor bepaalde tijd eindigt door het verstrijken van de tijd
• Staat het contract niet op papier, dan eindigt het door opzegging.
• Een contract voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.

Bij opzegging door de verhuurder hoef je het pand niet onmiddellijk te verlaten. In totaal heb je mogelijk zelfs recht op drie jaar huurbescherming als je de rechter verzoekt om de ontruiming een jaar uit te stellen. De rechter kan dat verzoek namelijk twee keer inwilligen. Uiteraard is het ook mogelijk om de overeenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.

Voor specifieke gevallen zoals overlijden van de huurder of verhuurder of verkoop van het pand gelden aparte regels.