Een pand kopen

• Juridisch niet altijd mogelijk
• Op zoek naar een pand
• Zakelijke partij hogere eisen
• Kijk in het kadaster
• Onderzoek
• De koopovereenkomst
• Belastingvoordeel
• Vrijstelling van BTW
• Overdrachtsbelasting
• Investeringsaftrek

Juridisch niet altijd mogelijk

Een stichting kan een pand kopen, mits de statuten het toestaan. Lees dus eerst goed de statuten door. Hierin is meestal opgenomen dat een stichting geen pand mag kopen. Dit omdat het een grote belasting is van het vermogen van een stichting.

Op zoek naar een pand

Als je voor de stichting op zoek bent naar een pand, kom je al gauw uit bij een zogenoemd bedrijfspand. Elke makelaar kan jou helpen bij jouw zoektocht naar de perfecte locatie. Tegen een passende courtage natuurlijk. Je kunt veel geld besparen door zelf op zoek te gaan naar een ruimte. Dat gaat immers gemakkelijk via websites als Funda in business of Marktplaats. Zeker als je in een plaats zoekt waar de concurrentie niet al te groot is.

Zijn er meer kapers op de kust, dan kan het handig zijn om toch een makelaar in te schakelen. Hij krijgt het aanbod immers net wat eerder binnen dan dat het op een website verschijnt. Je kunt er ook voor kiezen om een makelaar voor een deel van zijn diensten in te schakelen, bijvoorbeeld voor de onderhandelingen, het maken van een koopplan of taxaties. Je betaalt dan alleen voor de geleverde dienst.

Zakelijke partij hogere eisen

Als je als stichting een pand gaat zoeken dan heb je veel minder bescherming in het juridische proces. Een zakelijke partij wordt geacht beter te weten wat die aan het doen is. Daarom moet je zelf actiever op onderzoek gaan, zoals wij hieronder uitleggen. Waar je als particulier vaak je kunt beroepen op bijvoorbeeld onwetendheid, is dat voor de stichting veel minder.

Kijk in het kadaster

Raadpleeg het kadaster voordat je de koopovereenkomst sluit. Met behulp van het ‘kadastrale bericht eigendom‘ kun je nagaan of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is. Ook staat in het kadastrale bericht onder andere de plaats van het perceel, de oppervlakte, de koopsom en het koopjaar. Het kadastraal bericht is gewoon openbaar. Tegen een kleine vergoeding ontvang je direct een overzicht van de opgevraagde gegevens.

Onderzoek

Bekijk om te beginnen het bestemmingsplan van de gemeente. Niet alle panden mag je gebruiken als bijvoorbeeld clubgebouw of recreatieruimte. Om niet voor nare verassingen te komen staan stel je natuurlijk ook een onderzoek in naar de verwerking van asbeststoffen en naar bodemverontreiniging. Hiermee voorkom je dat je in de toekomst aansprakelijk gesteld kan worden. Laat het recht op een bodemonderzoek opnemen in de koopovereenkomst. Neem ook een ontbindende voorwaarde op voor het geval dat het bodemonderzoek negatief uitvalt. Sommige gemeenten eisen een schoongrondverklaring bij nieuwbouw of uitbreiding op een bestaand perceel. Ook kun je te maken krijgen met bouwkundige aanpassingen vanuit de gemeente die verplicht zijn voor het doel waarvoor je het pand gaat gebruiken.  

De koopovereenkomst

Pas op met toezeggingen als je een pand bezoekt dat je aanspreekt. In tegenstelling tot de aankoop van woonruimte geldt bij de aankoop van een bedrijfsruimte wel de mondelinge koopovereenkomst. Officieel is de koop pas gesloten als je bij de notaris de transportakte hebt ondertekend.

Belastingvoordeel

Stichtingen kunnen ook aangemerkt worden als ondernemer voor de Belastingdienst. Heeft de organisatie die status, dan kun je in aanmerking komen voor een aantal belastingvoordelen. 

Vrijstelling van BTW

De aankoop van een pand dat langer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen, is vrij van BTW. Over een nieuw tot en met een twee jaar oud pand moet je wel BTW betalen.

Je kunt samen met de verkoper besluiten om toch BTW te betalen over de aankoop van een pand ouder dan twee jaar. Je moet de BTW op jouw aangifte invullen en je kunt deze op dezelfde aangifte (voor minimaal 90%) weer aftrekken als voorbelasting. Voorwaarde is dat je het pand voor minimaal 90% gebruikt voor met BTW belaste activiteiten. Dat zal bij een stichting over het algemeen niet aan de orde zijn.

Dit geldt voor het jaar waarin je het pand koopt en voor het boekjaar daaropvolgend. Door deze voorwaarde zullen niet veel stichtingen ervoor in aanmerking komen, omdat ze slechts voor een deel met BTW belaste activiteiten uitvoeren.

Overdrachtsbelasting

Bij de koop van een pand moet je overdrachtsbelasting betalen. In dit geval is het hoge tarief van toepassing. Dat tarief is op dit moment 10,4% van de koopsom. De overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar als kosten voor de organisatie. Wel kun je deze bij de waarden van de ruimte optellen en hierop afschrijven.

Investeringsaftrek

De aankoop van bedrijfsruimte is een investering. Daarom zou je in aanmerking kunnen komen voor investeringsaftrek als je een pand koopt om er jouw stichting in te vestigen. Let op: Voor de grond waar het pand op staat, heb je nooit recht op investeringsaftrek. Je moet dus de waarde van het pand en de waarde van de grond apart (laten) bepalen.

Investeringsaftrek speelt ook zelden bij een stichting omdat deze wordt verrekend met vennootschapsbelasting. Ook dit speelt dus eigenlijk alleen bij een meer commerciële stichting.